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合肥购买拆迁安置房屋,卖方拒绝办理房产证过户怎么办

阅读次数:490 编辑: 郭 发布时间:2021-04-19 09:37:11
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伴随合肥“房八条”的出台,合肥一些地块的房屋出现了房主惜售的情况,其中就包括了拆迁安置房。

关于拆迁安置房,会出现原房主拿到房产证后,以各种理由提出条件,条件不满足就拒绝办理过户,常见的理由主要有:

1、房屋涨价很多了,甚至翻了好几倍,你要补我一点~

2、当时卖房的时候面积约定的是90平方, 产证下来是120平方,你要按照现在的价格补差价~

3、卖房的时候老婆不知道,现在她不同意卖了,你把房子退给我,我把当时的钱退给你~

4、你没有购房资格了,属于限购人口,想我把房子过给别人,补钱~

那么作为房主用以上理由提出条件,拒绝交房,合法合理吗?

答案当然是违法的!

【一、房屋涨价就可以不卖了,合理吗?】

买卖合同约定了房屋价格,这个价格是确定的,无论房屋价格上涨还是下跌,那都是市场行为,难道说房价跌了还能找卖方退差价吗?所以这个理由肯定不成立的。并且如果真的不卖了,赔偿损失,也要按照房屋差价进行赔偿。

2016年,合肥市中级人民法院曾发布了《妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知》,其中对于实际损失的具体数额进行了明确规定,“可以综合考虑...房价上涨...等因素依法确定”。

【二、超出的面积按照现在的房价补差价,合理吗?】

这个要看买卖合同具体的约定了。

第一种情况,合同约定,无论房产证面积,大于或小于当时的购买面积,都不用补差价。这种约定是有效的,就是买卖双方定了一个包死价,无论大小,后果自负,现在卖方或者买方反悔,都是没有道理的。

第二种情况,合同没有明确约定按什么价格补差价。这种情况下,一般倾向于按照原来的房屋价款补差价。因为原买卖合同中双方是认可房屋的交易单价的,在后续超面积的部分,应当按照双方的确定的单价补差价。就像如果是房屋价格跌了,难道房东会愿意按照降价的部分找补吗?

【三、事后说老公/老婆不知道,不同意卖房了,合理吗?】

首先我们要明确一个概念,如果是夫妻共同财产的情况下,是应当经过双方同意才能处分财产的,这也是很多卖方拿来毁约的借口。

但是!

(1)如果买方能够证明老公/老婆知道或者应当知道卖房的话,这个理由就成立不了

比如说,在看房、谈价格时,夫妻双方都参与了,甚至短信聊天记录都有,即使一方没签字,也视为夫妻双方同意出售房屋。

再比如,交易过程比较长,买方打入了几十万首付款,结果过了半年、一年才告知老婆不同意卖房,甚至别人都入住了,也明显不符合常理,可以视为双方知晓并同意。下面引用一段人民法院的判决认定:

“自双方签订房屋买卖合同、支付首付款及交付房屋,至李艳霞起诉,期间李艳霞与张秋夫妻关系正常,张秋对李艳霞出售本案诉争房屋不知情,不符合日常生活常理。根据本案房屋交易及日常生活经验,能够认定李艳霞出售家庭共有的房屋得到张秋认可,李艳霞出售夫妻共有房屋,属于有权处分。故房屋买卖合同具备履行条件,应当继续履行。

(2)或者是房屋产权证只有一方的名字。

这种情况下,主张合同无效一般不会得到法院支持。

首先,《民法典》规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,即房产证上使谁的名字,对外来说,房子就是谁的。

其次,合肥市房管局在2015年6月就发布了《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》,过户登记采取询问方式,即即使是夫妻共同财产,在只登记一个人名字的情况下,产权人就可以直接出售房屋,并不需要另一半到场。

在郑州市人民法院2017年6月1日的一份判决中,也提及房屋共有人请求撤销房屋买卖合同,应当另行诉讼,并不影响买方诉请卖方履行房屋过户

【四、买方没有购买资格了,所以我不卖了,合理吗?】

不合理!

(1)在已经基本支付完购房款的情况下,卖方解除不了合同!

引用一份中级人民法院判决:

“本院认为:根据庭审已查明的事实,陈炳亮已按转让协议约定,履行了转让款给付义务并承担了案涉房屋包括购房款、契税等在内的各项费用,蒋孝和以陈炳亮不具备2017年3月30日南昌县人民政府发布的文件规定的办理案涉房屋产权登记手续的条件为由,主张解除合同、返还案涉房屋并向返还购房款等费用共计509196.7元。对此,本院认为,陈炳亮已按转让协议履行完毕己方义务,此时蒋孝和主张合同解除,不符合双方合同及法律约定,且陈炳亮亦不同意解除,故对蒋孝和的上述诉讼请求,本院不予支持”。

(2)合同签订时间在限购前,不受限购影响

同样引用成都中院的一份判决:

"合同签订时,成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台,双方的真实交易发生在限购政策出台前,李昭建、何平购买案涉房屋不受签订合同后的限购政策的影响"。

(3)即使限购,也能将房屋过户资格转给不限购的人,通知即可

引用深圳法院的一份判决书:

“鉴于被告盛世房地产公司与第三人汪真来就涉案房产签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》,已被生效法律文书认定为合法有效,第三人汪真来在获得涉案房产的权利后,有权进行处分,因此,第三人汪真来与原告汪政签署《权利转让协议书》,将涉案房产的权利转让给原告汪政,亦是合法有效。第三人汪真来按照法律相关规定,向被告盛世房地产公司履行了债权转让的通知义务,本院予以确认。”

以上情况都分析完了,高飞律师分享一起近期代理的合肥市蜀山区南岗镇的拆迁安置房买卖案例。

案件基本情况

1、2014年,汪某和刘房东签订《回迁房买卖合同》,合同约定:刘房东将蜀山区南岗镇和园小区一套90平方米回迁房卖给汪某,房屋总价款478000元。

2、协议签订之日,汪某预付定金10000元,余款468000元在2014年9月1日之前支付,在能够办理产权过户时,刘房东提供相关的手续资料协助原告办理转户手续。

3、协议签订后,汪某按照合同约定如期付清了全部购房款。

4、2014年11月13日,刘房东将房屋交给了汪某居住,并将《南岗和园住宅使用说明书》、《南岗和园住宅质量保证书》、《业主书册》等相关交房手续原件交付汪某。刘房东自同年11月起入住至今,并缴纳水、电、燃气等相关费用。

5、2021年1月份,刘房东办理了房产证权证,将房屋登记在自己名下,产证面积110平方。

6、汪某要求刘房东办理过户手续,刘房东提出要按照现在的市场价15000元/平方米补足差额的20个平方,否则不给过户。

案件代理情况

律师接手该案后,第一时间对案涉房屋进行了财产保全,防止刘房东在诉讼期间转移房产;

同时经过案件分析,该案买卖合同没有约定按照什么时候的房价补差价,判断按照原房屋价款补偿差价的可能性最大。

遂提起了起诉,要求刘房东履行房屋过户手续。

后经蜀山区人民法院协调,汪某按照当时的房价5300元/平方米向刘房东支付了房屋差价款,顺利办理的过户手续。

 

转自:百度新闻 合肥高飞律师

 

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